Prvý realitný fond – kvartálny komentár portfólio manažéra
Záver roka a celý kvartál pripomínal rovnaké obdobie minulého roka a to znamená, že prepisoval na kapitálových trhoch historické tabuľky a priniesol rekordné úrovne akciových indexov (hlavne v USA, Európa zaostávala). Trhy napriek sa zhoršujúcej pandemickej situácii (nástup omikronu) ťažili z optimizmu postupného ekonomického zotavenia a rastu ekonomík. Na druhej strane sme však videli nástup inflácie, ktorá vystúpila na úrovne, kde sa nepohybovala niekoľko rokov. Práve faktor zvýšenej inflácie sa odzrkadlí v nastavení investičných portfólií v r. 2022. Centrálne banky (FED) začali v tomto kvartáli zmenšovať podporu ekonomiky a znižovali objem peňažnej zásoby určenej na nákup aktív. Takto znižujú objem podpornej likvidity. Investori všetky tieto faktory zohľadnia v tvorbe portfólií a preto je vysoký predpoklad zvýšenia „volatility“ – pohybu cien aktív v priebehu budúceho roka.
V rámci realitného trhu sa celý kvartál niesol v znamení pokračujúceho rastu cien všetkých segmentov trhu (bývanie, komerčné nehnuteľnosti). Napriek pretrvávajúcemu vývoju situácie okolo covid_19 a dopadov na vývoj ekonomiky realitný trh naďalej ukazuje silnú rezistenciu čo sa odzrkadľuje v raste cien realitných aktív. Rastú aj ceny vstupov (materiály, stavebné práce, energie a pod.) a preto môžeme hovoriť o ďalšom podpornom faktore pre pokračujúci rast cien realitných aktív. Komerčné nehnuteľnosti predstavujú prirodzenú ochranu pred zvýšenou mierou inflácie a stávajú sa tak vyhľadávaným investičným cieľom. V tomto kvartáli došlo k dokončeniu druhej etapy developmentu logistického centra v Poľsku a k plnému prenajatiu dokončených priestorov (45 000m2). Následné ocenenie dostavaných a prenajatých hál prinieslo do fondu ďalší výnos a pokračujúci hotovostný tok z uzatvorených nájomných zmlúv. Vstúpili sme do ďalšieho transakčného procesu, ktorým chceme ďalej zvýšiť podiel developmentu logistiky v portfóliu fondu. V logistickom areáli v Bratislave bola dokončená ďalšia skladová hala s výmerou takmer 6000m2. Veríme, že po jej kolaudácii bude plne prenajatá a začne prinášať plánovaný výnos. V rámci areálu a v snahe o čo najefektívnejšiu správu budov, ktorá reflektuje ochranu životného prostredia sme na streche skladovej haly v logistickom areáli umiestnili fotovoltaickú elektráreň. Naďalej budeme pri jednotlivých nehnuteľnostiach aplikovať kritériá udržateľnosti a enviromentálnej ochrany prostredia. Plánujeme realizovať odpredaj ďalších menších častí portfólia a ďalej rebalansovať skladbu portfólia podľa aktuálnej situácie na trhu a dostupných možností.
Pravidelne upravovaná skladba portfólia fondu vytváraná od jeho vzniku, aktívny prístup pri riadení nájomných vzťahov, hotovostných tokov a trhová situácia nám umožňuje ďalej prinášať stabilný výnos plynúci z nehnuteľností v portfóliu fondu.
Mgr. Vladimír Bolek
Portfólio manažér Prvého realitného fondu a člen predstavenstva IAD Investments, a.s.