Úroky hypoték začali na Slovensku v posledných mesiacoch enormne rásť a keď k tomu prirátame stúpajúce ceny nehnuteľností, vyjde nám jedno jediné: situácia realitných investorov je zrazu omnoho komplikovanejšia. Vziať si hypotéku, kúpiť byt, dať ho do prenájmu a zarábať už odrazu nie je také jednoduché ako doteraz.

V súčasnej situácii je tento model takmer nemožný, pretože na to, aby investor dokázal zarábať, by musel cenu prenájmu pohnať do veľmi vysokej výšky. Trh by ju s veľkou pravdepodobnosťou neakceptoval. Vhodnou alternatívou je investovanie do realitných fondov. Vysvetlíme vám prečo.

Prečo investovanie do bytov odrazu nefunguje?

Ešte pred niekoľkými mesiacmi boli hypotéky úrokované sadzbami pod úrovňou jedného percenta. Investorom sa oplatilo požičať si peniaze, kúpiť byt, prenajať ho a profitovať.

Predstavte si, že by ste si na 30 rokov požičali 120 000 eur. Ak by ste chytili hypotéku s úrokom na úrovni 1%, istinu by ste splácali vo výške 333 eur mesačne a úrok by na začiatku tvoril 100 eur. Dokopy by vás to stálo 433 eur mesačne.

Dnes však úroky rapídne vyrástli a pri dlhšej fixácii presahujú 2,5%. Splátka istiny sa nezmení a bude 333 eur mesačne, avšak úrok bude odrazu predstavovať 250 eur mesačne. Celková suma sa teda zvýši na 583 eur.

Keď k tomu prirátate náklady na prevádzku bytu, k profitu sa nedopracujete. Nehovoriac o tom, že 120 000 eur dnes na kúpu investičnej nehnuteľnosti skoro nikde na Slovensku už nepostačuje.

Nečakaný vývoj

Hlavným spúšťačom nárastu úrokových sadzieb je vojenský konflikt na Ukrajine. Ten prišiel po dlhom covidovom období a ešte viac zvýraznil už tak stúpajúcu infláciu. Na začiatku roku 2022 to vyzeralo na upokojenie situácie a jej postupné zlepšovanie, avšak prišlo prekvapenie v podobe vojnového konfliktu.

Kvôli nemu vystrelili ceny paliva, čo sa spolu s niekoľkými ďalšími faktormi postaralo o zásadný rast inflácie. Ako prvá na tieto skutočnosti reagovala 7. marca VÚB, ktorá oznámila prvé zvýšenie úrokovej sadzby. V tej chvíli nikto netušil, že za najbližšie tri mesiace sa úrokové sadzby zdvihnú viac ako 30-krát.

V konečnom dôsledku to vyzerá tak, že ešte pred pol rokom sa dali úroky pri hypotékach fixovať na 5 a 10 rokov s úrokom menším ako 1%, ale dnes je to pri päťročných fixáciách nad 2% a pri desaťročných fixáciách nad 2,5%. A vyhliadky nevyzerajú oveľa lepšie.

Vysoké hypotéky nie sú jediný problém

Ak by boli proti bytovým investorom len vysoké ceny hypoték, možno by to ešte zvládli. Do rovnice však treba pridať aj ďalší faktor, ktorý problém ešte viac prehlbuje. Vysoké ceny samotných bytov a ich prevádzkové náklady.

Keď si porovnáme roky 2008 až 2018, tak priemerná cena bytov stagnovala. Za meter štvorcový sme podľa NBS v roku 2008 dali v priemere 1 518 eur a o desať rokov neskôr 1 464. V minulom roku to však bolo už 2 176 eur a v prvom kvartáli 2022 dokonca 2 510 eur. V Bratislave je to aktuálne 3 230 eur, v Košiciach 2 244 eur za meter štvorcový. Ostatné krajské mestá sú zatiaľ pod dvojtisícovou hranicou. Otázka však je, ako dlho ešte.

Ďalším faktorom je vysoká inflácia, ktorá investorom odčerpáva peniaze. Energie, tovary i služby sú drahšie a vo vrecku im tak ostáva menej zdrojov, ktoré by mohli investovať do bytov. Táto možnosť teda v súčasnosti de facto padá.

Majú investori inú alternatívu?

Vhodnou alternatívou pre investorov túžiacich pôsobiť v realitnej oblasti sú realitné fondy. Tie disponujú množstvom realít, ktoré sú zväčša v dlhodobých prenájmoch. Okrem obytných budov sem patria aj podnikateľské a kancelárske budovy, ale aj sklady, voľnočasové zariadenia a iné zariadenia.

Takéto investovanie je vhodné pre investorov, ktorí si nehnuteľnosti nedokážu zabezpečiť sami. V podstate ich teda kúpia prostredníctvom fondu, ktorý ich prenajíma a týmto spôsobom zarába. Peniaze investorov sa zhodnocujú a zmluvy, ktoré realitné fondy uzatvorili, dokonca chránia aj proti inflácii.

Každý investuje len toľko, koľko môže. Znie to dobre, čo vy na to?

Ak ešte nie ste naším investorom alebo klientom, kontaktujte svojho finančného sprostredkovateľa, prípadne sa nám ozvite na telefónnom čísle 0800 601 601 alebo na mailovej adrese info@iad.sk.