Prvý realitný fond (ďalej len „PRF“) je investícia, ktorú skutočne vidíte a patrí k jedným z najobľúbenejších podielových fondov slovenských investorov. Jeho cieľom je budovať a spravovať dlhodobé a stabilne vyvážené portfólio vo všetkých segmentoch realitného trhu (kancelárie, logistika, pozemky). Cieľom tohto článku nie je priniesť komplexnú makroekonomickú analýzu, tých budeme ešte vidieť a počuť v priebehu nasledujúcich týždňov niekoľko aj s niekoľkými scenármi. Cieľom je skôr priblížiť „silu a moc faktov“ , ktoré vplývajú a budú vplývať na výkonnosť aktív realitného fondu. Základom každého investovania je oslobodiť sa od emócií a zachovať si racionálny prístup. Je to nesmierne ťažké, keď sa trhy spravujú „iracionálne“  a vrodené inštinkty nám hovoria „utekaj keď utekajú aj ostatní“. Preto je veľmi dôležité porozumieť podstate a následkom. Nehnuteľnosti predstavujú aktívum, ktoré pri obozretnej správe a vhodnom nastavení portfólia má schopnosť generovať výnos z nájmu v rozdielnych ekonomických podmienkach. Vlastne preto ste investovali do fondu, aby ste túto starosť preniesli na profesionálov – manažérov fondov, ktorí Vám poskytujú odborné zázemie a výkon správy fondu. Nehnuteľnosti v portfóliu PRF vďaka kvalitnej správe, pozornej analýze pred nadobudnutím a s preverenými nájomcami, ktorí majú finančnú silu, sú schopné prinášať výnosy počas rôzneho ekonomického vývoja.   Vo fonde sú v rôznej miere zastúpené jednotlivé triedy realitných aktív – kancelárie, logistika, pozemky, byty, maloobchod ako aj iné triedy aktív – dlhopisy, iné fondy a aj hotovosť. Každé aktívum má svoje charakteristiky, prednosti aj slabé stránky. Samozrejme v súvislosti s celkovým vývojom portfólia nás musí zaujímať ich celková pozícia a dopad na vývoj fondu. Priblížme si jednotlivé segmenty portfólia PRF:

·         Byty, byty vo výstavbe  a pozemky na ich výstavbu (cca. 4% majetku fondu) – ide predovšetkým o byty v Nitre, pričom všetky sú už predané. Aktuálne sa kolauduje posledný dostavaný bytový dom, v ktorom sú tiež všetky byty predané A postupne dobiehajú doplatkové platby za jednotlivé byty. Vzhľadom k tomu, že bytový dom je dostavaný, fond nenesie riziko dostavby, ktoré by mohlo nastať, keby dodávateľ čelil nedostatku kapacít na dostavbu. Fond tak postupne realizuje zisk a preto je vplyv na výkonnosť fondu pozitívny. Zostávajúce pozemky sú konzervatívne ocenené a nepredpokladáme výrazný pohyb cien pozemkov – vplyv na výkonnosť fondu je preto neutrálny.

·         Logistika a sklady (cca. 11% portfólia) – skladové priestory v Bratislave a Budapešti sú plne obsadené a aktuálna situácia po dočasnom uzatvorení kamenných obchodov zaznamenáva výrazný nárast vyťaženia kapacít nájomcov, špeciálne tých, ktorí sú zameraní na tzv. rýchlo  obrátkový tovar. Nárast e-commerce je evidentný a bude pokračovať, preto predpokladáme pozitívny dopad na portfólio fondu.

·         Maloobchod a obchodné prevádzky (cca. 30% portfólia) sú aktuálnou situáciou zasiahnuté, pretože musia byť uzatvorené a rešpektovať núdzové opatrenia a nariadenia Úradu verejného zdravotníctva. Výpadok tržieb obchodníkov bude mať výrazný vplyv na ich hospodárenie, pričom predovšetkým pôjde o segment reštaurácií a malých a stredne veľkých obchodníkov. Veľké obchodné reťazce majú rezervné kapacity, dostupné úverové linky a časť predaja už teraz realizujú cez e–shopy a tak pri využití všetkých dostupných kapacít budú mať priestor na „zotavenie“. Veľmi dôležité budú vládne opatrenia na pomoc postihnutým segmentom, ktoré im prostredníctvom podporných schém môžu pomôcť absorbovať prvotný dopytový šok a poskytnú priestor na ďalší rozvoj. V tejto súvislosti môžeme konštatovať možný dopad na portfólio fondu cez odloženie rastu nájomného, odloženie splatnosti časti nájmu a pod., a teda v tomto segmente a jeho vplyvu na výkonnosť fondu predpokladáme krátkodobú stagnáciu.

·         Kancelárie (cca. 40% fondu) – tento segment je vo fonde zastúpený kancelárskymi budovami TWIN CITY A, STEINERKA Business Center a Malý trh 2/A. Kancelárske priestory sú na 100% prenajaté a aktuálna situácia je, že zamestnanci väčšinou pracujú z domu a tak je stále zachovaná „produkčná kapacita“ nájomcov. Pre ilustráciu, takmer 100%-ným nájomcom v budove STEINERKA Business Center, je Deustche Telekom Services Europe, reprezentant telekomunikačného sektora, ktorý teraz zaznamenáva výrazný nárast dopytu po službách. Preto predpokladáme neutrálny dopad na portfólio fondu.

·         Iné aktíva vo fonde:

–    fotovoltaika – v tomto segmente je zachovaná plná produkčná schopnosť a schopnosť platieb nájmov a teda bude zachovaný aj pozitívny dopad na portfólio fondu

–    dlhopisy tvoria minoritnú časť portfólia, pričom ide o emisie bonitných emitentov, čo predstavuje neutrálny dopad na portfólio fondu

–    hotovosť je okamžite dostupná pre prípadné redemácie

Investičný trh

Realitní profesionáli podľa prieskumu odborného časopisu PropertyEU z posledných dní zostávajú pozitívni, a viac ako 70% z nich verí v pozitívnu výkonnosť realitných aktív v nasledujúcich 12 mesiacoch. V čom sa zhodujú je, že nastane pokles transakčnej aktivity, resp. jej stagnácia, pretože dopady šírenia vírusu COVID-19 sa budú postupne spresňovať a že v čase neistoty klesá objem transakcií komerčných nehnuteľností. Je dôležité uviesť, že dopad koronavírusu je časovo obmedzený, t.j. nejedná sa o štrukturálny problém. Z nášho pohľadu to môže vytvoriť priestor na nové príležitosti, ktoré sa budeme snažiť využiť. Zo strednodobého pohľadu očakávame návrat k vyšším objemom transakcií. Výnos z 10-ročného vládneho dlhopisu Slovenskej republiky je aktuálne cca. – 0, 15%, úrokové sadzby sú na 0% a dlhšiu dobu na nulovej úrovni aj zostanú. Pracovný trh je v dobrej kondícii a aj prípadný mierny nárast miery nezamestnanosti neznamená zásadný problém. Atraktivita komerčných nehnuteľností ako aktív, ktoré dosahujú omnoho vyšší výnos, zostane zachovaná a preto sa objem transakcií postupne vráti na rastovú vlnu.

Kapitálová hodnota nehnuteľností

Je ešte predčasné hovoriť o zásadných zmenách, pretože už v dnešných cenách komerčných nehnuteľností bol započítaný scenár mierneho ekonomického rastu, resp. stagnácie. Preto prípadné zmeny hodnoty aktuálne neočakávame, skôr bude na trhu prevládať prístup „počkám a uvidím“ ako  ochota ponúknuť zľavu z ceny. Vzhľadom k časovému posunu ekonomických vplyvov na realitný trh môže byť z krátkodobého pohľadu vidieť nižšiu transakčnú aktivitu.

Vývoj na strane nájmov, ktoré tvoria časť výnosov fondu, závisí od dĺžky trvania situácie, napr. obmedzená prevádzka obchodných centier. Ten vplyv bude pri každom realitnom segmente rozdielny. Dopad na cenu aktív sa odvíja od ich schopnosti generovať hotovosť (hotovostný tok) a táto schopnosť je z vyššie uvedeného pohľadu aktuálne plne zachovaná a preto schopnosť aktív uchovať hodnotu a dosahovať výnos z nájmu nie je nijako dotknutá. Bude záležať na čase trvania aktuálnej situácie a na schopnosti subjektov absorbovať vývoj vonkajšieho prostredia.

Prvý realitný fond vznikol 20.11.2006 a je otvorený investíciám podielnikov už takmer 14 rokov. Vďaka vašej dôvere sme vám schopní počas existencie fondu doručovať pozitívne výnosy a aj naďalej vám budeme poskytovať pridanú hodnotu aktívne riadeného fondu. Sme presvedčení, že vyššie uvedená skladba portfólia fondu tvorená takmer 14 rokov, aktívny prístup portfólio managementu spolu s dôverou investorov nám umožní prekonať toto neľahké obdobie. Zároveň Vás ubezpečujeme, že využijeme príležitosti, ktoré trh prinesie pri zmene dodávateľsko–odberateľských vzťahov, procesov vnímania využitia skladových a kancelárskych priestorov. Vplyv na majetok fondu z pohľadu dlhodobého investovania bude zaujímavou kapitolou v jeho histórii, ktorá ukáže schopnosť portfólia ochrániť hodnotu majetku investorov a v budúcnosti im ďalej prinášať výnos. Na záver je potrebné dodať, že komerčné nehnuteľnosti nie sú imúnne voči dopadom spôsobeným opatreniami voči šíreniu COVID-19, ale sú omnoho viac odolné ako iné triedy aktív a preto aktuálne nepredpokladáme zásadný dopad na výkonnosť aktív Prvého realitného fondu.

Hodnota Prvého realitného fondu za posledný rok stúpla o 3,96% a za posledný mesiac o 0,15% a od vzniku fondu (od 20.11.2006) sa investície priemerne zhodnotili o 6,08% ročne.

Mgr. Vladimír Bolek

Člen predstavenstva a portfólio manažér PRF