WeWork je americká spoločnosť (WE US) ponúkajúca na prenájom kancelárske priestory cez tzv. co-workingový model po celom svete. Jej business model funguje na princípe, že si od majiteľov kancelárskych budov prenajme veľké výmery kancelárskych priestorov a následne ich prenajíma menším záujemcom, ktorí majú záujem o kratšie nájmy alebo flexibilné podmienky. A „rozdiel veľkoobchodnej“ ceny, ktorú WeWork za priestory platí a retailovej ceny, ktorú dostáva, je marža spoločnosti. Základom úspechu je teda neplatiť nájom za prázdne priestory a mať vysokú obsadenosť. V opačnom prípade by spoločnosť iba hromadila straty a pálila cash.

Týždenný komentár od nášho portfólio manažéra si môžete aj vypočuť v audio verzii tu:

WeWork bol svojho času jedným z najhodnotnejších startupov. Spoločnosť založená Adamom Neumannom dokázala osloviť a získať za svojich investorov také ťažké váhy z venture kapitál sféry ako Softbank alebo Benchmark Capital. Hajp okolo Adama Neumanna a extrémne lacný kapitál vyhnali valuáciu spoločnosti WeWork svojho času až na neuveriteľných 47 miliárd USD. Neúspešné IPO v roku 2019 stálo za predčasným koncom zakladateľa a CEO Neumanna, ktorý navyše čelil podozreniam z konfliktu záujmov a otázkam o jeho schopnosti a spôsobilosti viesť spoločnosť. 47-miliardová valuácia bola míľnikom, od ktorého to šlo s WeWorkom už len dolu vodou.

WeWork sa nakoniec dostal na burzu v roku 2019 pomocou zlúčenia so SPAC spoločnosťou pri hodnote 9 miliárd USD. Ani vstup na burzu a nový manažment nepriniesol pre akcionárov spoločnosti zmenu. Vďaka COVIDu a vyššej miere práce z domu sa obsadenosť priestorov a operatívne výsledky spoločnosti nezlepšili. WeWork aj naďalej vytváral obrovské straty – v roku 2020 -3,8 miliardy USD, 2021 -4,6 miliardy USD a 2022 -2,3 miliardy USD.  Firma v novembri 2022 oznámila ozdravný plán, podľa ktorého plánovala zavrieť 40 neprosperujúcich lokalít v rámci USA a ďalšie škrty. Ani to však nepomohlo a za prvý polrok opäť vykázali stratu viac ako 600 miliónov dolárov. Obsadenosť priestorov v USA a Kanade sa pohybuje okolo 67%.

Posledný klinec do rakvy dostal WeWork minulý týždeň, keď prišlo k zmene v predstavenstve spoločnosti. Do predstavenstva nastúpili štyria noví nezávislí členovia, ktorí majú skúsenosti s riadením zbankrotovaných a reštrukturalizovaných firiem. Následne predstavenstvo vydalo oznámenie, že na základe vyhodnotenia aktuálnej situácie, keď dopyt po prenájmoch je výrazne nižší ako sa pôvodne čakalo, je budúcnosť spoločnosti ohrozená (tzv. going concern). Akcie spoločnosti po tomto oznámení spadli o desiatky percent a vykazujú straty prevyšujúce 99% od uvedenia obchodovania na burze. A to nehovoríme o stratách od iracionálnej valuácie na hranici 47 miliárd USD. WeWork teda pravdepodobne čaká chapter 11 (bankrot) a následná reštrukturalizácia, kde súčasní akcionári už pravdepodobne nebudú figurovať.

Z tohto príbehu plynie ponaučenie – kombinácia charizmy zakladateľa, extrémne lacného kapitálu a strachu z premeškania príležitosti (FOMO – fear of missing out) sami o sebe nestačia na vytvorenie dlhodobo úspešnej investície a tieto prípady sa väčšinou končia vysokými stratami.

Michal Ďurica
Portfólio manažér, IAD Investments

Všetky články autora