Nikdy som si nemyslel, že budem kvartálny komentár začínať slovami o vojne. Bohužiaľ je to tak, že za našimi hranicami vypukla vojna a má, resp. bude mať vplyv na hospodársky vývoj a na finančné trhy. V súvislosti s nesmierne nešťastným vývojom situácie na Ukrajine sa na nás obracajú investori s jednoduchou otázkou – Aký to má vplyv na ich investície v PRF? V jednoduchosti môžeme uviesť, že aktuálne to nemá žiadny zásadný vplyv. A Prečo to nemá vplyv? Pretože Prvý realitný fond priamo nevlastní žiadne aktíva na území Ukrajiny. V portfóliu fondu sa taktiež nenachádzajú iné aktíva (cenné papiere), ktoré by zásadným spôsobom boli prepojené s trhom cenných papierov a nehnuteľností na Ukrajine. Je nutné si uvedomiť, že nehnuteľnosti v portfóliu realitných spoločností Prvého realitného fondu sú v prvom rade na území Slovenska, Poľska, Maďarska a Českej republiky. Výnos fondu sa vždy odvíja od hodnoty nehnuteľností, ktorá je tvorená a spojená s hodnotou finančných tokov z výberu nájomného. Vždy analyzujeme stabilitu, zameranie nájomcov a pozorne sledujeme výber nájomného. Môžeme konštatovať, že nájomcovia v našich budovách nemajú primárny zdroj ich príjmov na území Ukrajiny alebo Ruskej federácie. Preto stabilita príjmov z nájmov nie je ohrozená.

Celkovo sa trhy správajú dosť volatilne a pozorne sa sleduje vývoj inflácie, vplyv konfliktu a možné ekonomické spomalenia. Akciové trhy zaznamenali stratový kvartál a víťazom sa stali komodity, ktoré sa výrazne zhodnotili. Z nášho pohľadu je priskoro hodnotiť celkový dopad všetkých týchto vplyvov avšak je pravdou, že sme vstúpili do cyklu väčšej neistoty a rôznych scenárov vývoja. O to viac je nevyhnutná pozorná správa portfólia, ktorá dokáže včas reagovať na prípadnú zmenu trendov. Pandemická situácia v Európe sa v priebehu kvartála výrazne zlepšila a znamená to, že firmy hlásia návrat do kancelárií, aj keď v rozličnej miere a v rozličných formách. Inflácia, ďalej rastie a centrálne banky postupne realizujú kroky (obmedzenie kvantitatívneho uvoľňovania, zvýšenie sadzieb) na jej spomalenie a návrat k cieľovým úrovniam. Na realitnom trhu sa celý kvartál niesol v znamení pokračujúceho rastu cien všetkých segmentov trhu (bývanie, komerčné nehnuteľnosti). V inflačnom prostredí sa práve nehnuteľnosti stávajú nástrojom pre investorov, ktorí si chcú zachovať hodnotu svojich úspor.

V tomto kvartáli pokračuje výstavba ďalšej etapy – development logistického centra v Poľsku (30 000m2), ktorý by mal byť dokončený už v nasledujúcom kvartáli. Celý nový logistický areál a budovy v Poľsku majú najvyšší certifikát kvality budov – BREEM Excelent. Naďalej budeme pri jednotlivých nehnuteľnostiach aplikovať kritériá udržateľnosti a environmentálnej ochrany prostredia. Aktuálne sme v procese odpredaja ďalších menších častí portfólia. Pravidelne upravovaná skladba portfólia fondu vytváraná od jeho vzniku, aktívny prístup pri riadení nájomných vzťahov, hotovostných tokov a trhová situácia nám umožňuje ďalej prinášať stabilný výnos plynúci z nehnuteľností v portfóliu realitných spoločností fondu.

Mgr. Vladimír Bolek

Portfólio manažér Prvého realitného fondu a člen predstavenstva IAD Investments, a.s.